Оренда державного та комунального майна регулюється Постановою Кабінету міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483 “Деякі питання оренди державного та комунального майна”
До об’єктів оренди майна державних та комунальних установ відносять:
Послідовність передачі майна в оренду:
Балансоутримувач потенційного об’єкта оренди обов’язково здійснює переоцінку якщо:
Встановлення вартості об’єкта
Вартість об’єкта оренди встановлюють на рівні його ринкової (оціночної) вартості, за умови наявності однієї з таких підстав:
Визначення ціни вартості об’єкта
Визначають відповідно до Методики оцінки майна. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюють щомісячно.
Сума на рік без ПДВ розраховується:
Експертна оцінка про вартість майна, що орендується * орендну ставку у %, визначену Додатком 3 п.18 Таблиці 2 пп. 22 “Орендні ставки за коригувнням майном
Стартова місячна орендна плата розраховується:
Сума на рік без ПДВ / 12 місяців
В подальші місяці орендна плата розраховується наростаючим підсумком, тобто:
Тобто, за весь перірд оренди розмір стартової орендної плати фактично збільшиться на індекс інфляції, обчислений наростаючим підсумком за весь період оренди.
Прорахунок можливої пропозиції:
норматовно-експертна оцінка / стару експертну оцінку * площу * стару площу за 1 кв.м.
Відшкодування витрат на утримання майна та комунальних послуг визначається розрахунково та зазначається в актах та рахунках.
Нарахування ПДВ
Якщо орендодавцями за договорами оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (його структурного підрозділу) виступають, зокрема, органи державної влади, а платежі відповідно до закону зараховуються до Державного бюджету України, то операції з оплати орендної плати за договорами оренди не є об’єктом оподаткування ПДВ
Так, до доходів загального фонду бюджетів сільських, селищних, міських територіальних громад належать надходження від орендної плати за користування майновим комплексом та іншим майном, що перебуває в комунальній власності, засновником яких є сільські, селищні, міські ради.
Відповідно до п. 5 ст. 17 Закону України від 03.10.2019 р. №157-IX «Про оренду державного та комунального майна» порядок розподілу орендної плати для об’єктів, що перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається представницьким органом місцевого самоврядування.
Згідно із пп. «б» п. 185.1 ПКУ об’єктом оподаткування є операції платників податку з постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 ПКУ.
Не є об’єктом оподаткування операції з оплати орендної плати чи концесійного платежу за договорами відповідно оренди чи концесії цілісного майнового комплексу державного чи комунального підприємства (його структурного підрозділу), якщо орендодавцями чи концесієдавцями за договорами виступають органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, а платежі відповідно до закону зараховуються до Державного бюджету України або місцевого бюджету (пп. 196.1.15 ПКУ).
Тобто, не є об’єктом оподаткування операції з оплати орендної плати за надане в оренду комунальне майно при дотримані наступних умов:
У разі недотримання будь-якої із зазначених умов операція з оплати орендної плати за надане в оренду комунальне майно підлягає оподаткуванню ПДВ у загальновстановленому порядку за основною ставкою.
Відповідно до п. 201.1 ПКУ на дату виникнення податкових зобов’язань платник податку зобов’язаний скласти податкову накладну в електронній формі з дотриманням умови щодо реєстрації у порядку, визначеному законодавством, кваліфікованого електронного підпису уповноваженої платником особи та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних у встановлений ПКУ термін.
Таким чином, послуги з надання орендодавцем комунального майна в оренду є об’єктом оподаткування ПДВ, незалежно від того, чи розподіляє орендар суму орендної плати, чи перераховує її на рахунок орендодавця в повному обсязі (крім операцій, визначених пп. 196.1.15 ПКУ).
Тому, на дату виникнення податкових зобов’язань з ПДВ комунальне підприємство – орендодавець (незалежно від того, чи розподіляє орендар суму орендної плати чи перераховує її на рахунок орендодавця в повному обсязі) складає податкову накладну на всю суму орендної плати, передбачену договором оренди.
Разова оренда передбачає укладання договору, де вартість оренди може бути договірною або розрахунковою відповідно до статей витрат на утримання майна.
Уукладаються у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін можуть бути посвідчені нотаріально
Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).
Укладення договору оренди земельної ділянки здійснюється:
Істотні умови договору оренди земельної ділянки:
Якщо договір не містить хоча б одну із зазначених істотних умов, у майбутньому він може бути визнаний неукладеним у судовому порядку.
У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
Інші умови у договорі оренди землі можуть зазначатися лише за згодою сторін.
Земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Суборенда земельної ділянки
Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду (ст. 8 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»).
Суборенда – це передача орендованої нерухомості (майна) в оренду третій особі. Згідно договору суборенди орендар за згодою орендодавця передає на певний строк частину або все орендоване ним приміщення в користування суборендарю.
Форма договору оренди земельної ділянки
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.
Строк дії договору оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.
Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років.
Орендна плата
Плата за землю – це обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється: – у формі земельного податку, – або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності – це обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (пп. 14.1.136 ст. 14 ПКУ).
Сторони договору можуть дійти згоди про встановлення будь-якого розміру орендної плати, але не менше ніж 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).
Розмір орендної плати не може бути меншим, ніж установлений пп. 288.5.1 ПКУ.
Орендна плата справляється у грошовій формі або за домовленістю сторін у натуральній формі.
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати (п. 288.6 ст. 288 ПКУ).
Оскільки іншої форми плата за землю, ніж у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності не передбачено, а платником орендної плати є орендар земельної ділянки, то юридична особа (підприємець), що орендує земельну ділянку та уклала договір суборенди на цю земельну ділянку, сплачує орендну плату за зазначену земельну ділянку та подає податковому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію з плати за землю.
Якщо платник продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та не отримав письмового заперечення від орендодавця, то до укладання нового договору оренди слід сплачувати орендну плату відповідно до умов попереднього договору.
Зміна умов оренди земельної ділянки
Відповідно до договору оренди комунального майна орендар самостійно розподіляє кожний черговий платіж за оренду майна і спрямовує відповідні частини орендної плати безпосередньо комунальному некомерційному підприємству (балансоутримувачу) та до бюджету територіальної громади, а комунальне некомерційне підприємство, в свою чергу, у складі свої доходів для цілей бухгалтерського обліку відображає одержану від орендаря частину орендної плати, яку в повному обсязі використовує для фінансування видатків на своє утримання, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами, такий порядок розрахунків не є розподілом доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників) такого підприємства. При цьому мають дотримуватися інші вимоги підпунктів 133.4.1 та 133.4.2 пункту 133.4 статті 133 Кодексу щодо перебування такого комунального некомерційного підприємства у Реєстрі неприбуткових установ та організацій.
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін у письмовій формі шляхом укладення додаткової угоди.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.
Зміни до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а якщо договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.
Роз’яснення цих питань усуне неоднозначне трактування окремих норм податкового законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи.
Продовження оренди на новий строк
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст. 122 Земельного кодексу України (ЗКУ). За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗКУ).
Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст. 126 ЗКУ).
Враховуюче вищевикладене, якщо платник продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та не отримав письмового заперечення від орендодавця щодо використання земельної ділянки, то до укладання договору оренди на новий строк такий платник має сплачувати орендну плату відповідно до умов попереднього договору оренди землі.
При цьому річна сума платежу не може бути меншою розміру, встановленого пп. 288.5.1 ПКУ.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (абзац восьмий ст. 33 Закону №161).
У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов’язки можуть виникати з рішення суду (п. 5 ст. 11 ЦКУ).
Успадкування земельної ділянки, що знаходиться в оренді
Усі права та обов’язки, які належали спадкодавцю на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті, переходять до спадкоємців.
Якщо ви успадкували земельну ділянку, яку спадкодавець за життя передав в оренду, до Вас переходить не лише право власності на цю земельну ділянку, а й обов’язок дотримуватися зобов’язань попереднього власника перед орендарем (ч. 1 ст. 148-1 ЗКУ).
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи в порядку спадкування не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (ст. 32 Закону України «Про оренду землі»).
Особа протягом одного місяця з дня набуття права власності на земельну ділянку зобов’язана повідомити про це орендаря (ч. 3 ст. 148-1 ЗКУ).
Договором оренди може передбачатися інший строк, тому варто керуватися й умовами договору.
Повідомлення надсилається орендарю рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
У повідомленні зазначається:
Зміни необхідно вносити у тому разі, якщо це передбачено самим договором або сторони виявили бажання внести відповідні зміни.
Кожна зі сторін має право запропонувати зміни існуючих умов договору оренди землі. Проте, така зміна можлива лише за взаємною згодою сторін.
Внесення змін до договору здійснюється шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі, яка підлягає обов’язковій державній реєстрації.
Якщо сторони не досягли згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону України «Про оренду землі»).
Особа яка набула у порядку спадкування право власності на земельну ділянку має право на отримання орендної плати у повному обсязі згідно з умовами договору оренди за період, який фактично її не отримувала. В разі відмови орендаря щодо сплати орендної плати більше ніж за 3 роки, варто звернути увагу на строк позовної давності (це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу) яка становить 3 роки.
Мінфін в УПК навів визначення неприбуткових організацій та вказав на умови перебування у статусі неприбуткових на підставі п. 133.4 ПКУ.
На підставі цих норм обов’язковими умовами перебування комунального некомерційного підприємства в статусі неприбуткової організації є, зокрема, заборона розподілу доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників), членів таких організацій, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування ЄСВ), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб та використання своїх доходів (прибутків) виключно для фінансування видатків на утримання такої неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами.
Так от Мінфін наголосив, що коли відповідно до договору оренди комунального майна орендар самостійно розподіляє кожний черговий платіж за оренду майна і спрямовує відповідні частини орендної плати безпосередньо комунальному некомерційному підприємству (балансоутримувачу) та до бюджету територіальної громади, а комунальне некомерційне підприємство, своєю чергою, у складі свої доходів для цілей бухгалтерського обліку відображає одержану від орендаря частину орендної плати, яку в повному обсязі використовує для фінансування видатків на своє утримання, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами, такий порядок розрахунків не є розподілом доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників) такого підприємства.
Тобто такий варіант оренди не завадить комунальному підприємству мати статус неприбуткових організацій. Але в обліку орендодавець має відобразити тільки одержану від орендаря частину доходу, яку використовує на власні цілі.
Мінфін не забув вказати й про необхідність дотримання інших вимог пп. 133.4.1 та 133.4.2 ПКУ щодо перебування такого комунального некомерційного підприємства у Реєстрі неприбуткових установ та організацій.
Тобто добре, якщо комунальне підприємство дотримується правил укладання орендних договорів і використання орендної плати за цільовим призначенням. Але й про інші доходи, витрати та правила не слід забувати. Тільки так можна зберегти статус неприбуткової організації.
Податківці навели штраф за неповідомлення ріелторів про укладені договори
За пп. 170.1.6 п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу України (ПКУ) суб’єкти господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтери), зобов’язані надіслати інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори (угоди) про оренду нерухомості до контролюючого органу за місцем своєї реєстрації в строки, передбачені для подання податкового розрахунку, за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику.
Відповідно до внесених змін Законом України від 16 січня 2020 року № 466-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних та логічних неузгодженостей у податковому законодавстві» із змінами до ПКУ, за порушення порядку та/або строків подання зазначеної інформації рієлтери несе відповідальність, передбачену ст. 119-1 ПКУ, а саме: порушення суб’єктом господарювання, який провадить посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтером), порядку та/або строків подання інформації про укладені за його посередництвом цивільно-правові договори (угоди) про оренду нерухомості тягне за собою накладення штрафу в розмірі 680 гривень за кожне таке порушення (п. 119-1.2 ст. 119 ПКУ).
Дії, передбачені п. 119-1.2 ст. 119-1 ПКУ, вчинені суб’єктом, до якого протягом року було застосовано штраф за таке порушення тягнуть за собою накладення штрафу в розмірі 1 360 гривень за кожне таке порушення (п. 119-1.3 ст. 119-1 ПКУ).
Читайте також: